IRS21 de março de 2026· 11 min leitura

Mais-Valias na Venda de Imóveis: Como Calcular o IRS e Quando Fica Isento

Vendeu ou está a pensar vender um imóvel? Antes de fechar negócio, convém perceber o que vai pagar ao Estado — e, mais importante, o que pode evitar pagar. As mais-valias na venda de casa são uma das áreas do IRS mais mal compreendidas pelos contribuintes portugueses, e os erros custam caro.

Neste artigo explicamos como funciona o cálculo, quais as isenções disponíveis e como declarar tudo corretamente no IRS.

O que são mais-valias em imóveis?

Mais-valia imobiliária é o lucro obtido quando vende um imóvel por um valor superior ao que pagou. É a diferença entre o valor de realização (o que recebeu na venda) e o valor de aquisição (o que pagou quando comprou), ajustada por coeficientes de desvalorização monetária e deduzidas as despesas elegíveis.

Se comprou uma casa por €150.000 e vendeu por €250.000, não significa automaticamente que paga IRS sobre €100.000. O valor tributável pode ser significativamente menor — e em certos casos pode ser zero.

As mais-valias imobiliárias são tributadas em sede de IRS na Categoria G (incrementos patrimoniais). A lei aplica-se a imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989.

A fórmula de cálculo das mais-valias

Mais-Valia = Valor de Realização − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização) − Despesas Dedutíveis

Valor de realização e valor de aquisição

O valor de realização é o preço pelo qual vendeu o imóvel, conforme consta na escritura. Se o imóvel foi transmitido por valor inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT), a AT pode considerar o VPT como valor de realização.

O valor de aquisição é o preço que pagou quando comprou o imóvel. Se o imóvel foi herdado ou doado, o valor de aquisição corresponde ao VPT à data da herança ou doação.

Coeficientes de desvalorização monetária

Para refletir a inflação acumulada, a lei permite aplicar um coeficiente de desvalorização monetária ao valor de aquisição. Estes coeficientes são publicados anualmente em Portaria e variam consoante o ano de compra do imóvel.

Para imóveis comprados em 2015, o coeficiente aplicável nas vendas realizadas em 2025 é de 1,26 (confirmar sempre a Portaria em vigor no ano da venda). O coeficiente só se aplica quando o imóvel foi adquirido há mais de 24 meses.

Despesas dedutíveis

IMT pago na aquisição
Imposto do Selo pago na aquisição
Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (ampliações, remodelações, beneficiações)
Comissões de mediação imobiliária pagas na venda (fatura obrigatória)
Despesas com escritura e registo (certidões, notariado, conservatória)
Encargos com a valorização do imóvel comprovados por fatura

As obras de manutenção corrente (pequenas reparações, pintura de manutenção, substituição de torneiras) não são dedutíveis — apenas obras que acrescentem valor ao imóvel são aceites pela AT.

Como é tributada a mais-valia?

Residentes: 50% da mais-valia englobada

Para os residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é incluída no rendimento tributável e tributada à taxa marginal do IRS que resultar do englobamento.

Alternativamente, o contribuinte pode optar por não englobar e aplicar a taxa autónoma de 28% — mas esta opção aplica-se à totalidade da mais-valia. A lei obriga a calcular ambas as alternativas e escolher a mais favorável.

Não residentes: 28% sobre a totalidade

Para não residentes fiscais em Portugal, a mais-valia é tributada à taxa fixa de 28% sobre 100% do valor. O TJUE considerou esta diferença discriminatória para cidadãos da UE/EEE. Desde 2023, os não residentes da UE/EEE podem optar pelas regras aplicáveis aos residentes (50% englobado), desde que declarem os rendimentos globais.

Cidadãos de países fora da UE/EEE mantêm a tributação a 28% sobre 100% da mais-valia.

Isenções: quando não paga mais-valias

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Imóveis comprados antes de 1989 estão totalmente isentos de mais-valias. Mas tem de declarar a venda no Anexo G1 da declaração de IRS.

Reinvestimento em Habitação Própria Permanente (HPP)

Esta é a isenção mais comum. Se a casa vendida era a sua habitação própria permanente e reinvestir o produto da venda numa nova HPP, fica isento de IRS sobre as mais-valias.

O imóvel vendido tem de ser a sua HPP (comprovável pela morada fiscal)
O produto da venda deve ser reinvestido na aquisição, construção ou beneficiação de outro imóvel destinado a HPP
O reinvestimento pode ocorrer até 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores à venda
A intenção de reinvestir deve ser declarada na declaração de IRS do ano da venda

Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional à parte reinvestida. Desde 2012, para beneficiar desta isenção, o contribuinte não pode ter beneficiado da dedução à coleta de juros do crédito habitação do imóvel vendido nos anos anteriores a 2011.

Contribuintes com 65 anos ou mais (ou pensionistas)

Podem beneficiar de isenção de mais-valias se o produto da venda da HPP for aplicado num contrato de seguro de vida, num fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização, no prazo de 6 meses após a venda. O capital não pode ser resgatado num período mínimo de 10 anos, exceto por razões excecionais.

Amortização de crédito habitação

Desde 2022, o produto da venda da HPP pode ser usado para amortizar total ou parcialmente o crédito habitação do imóvel adquirido como nova HPP. A isenção aplica-se à parte da mais-valia correspondente ao montante amortizado. O prazo de amortização é de 3 meses após a venda.

Exemplo prático de cálculo passo a passo

Situação: compra em 2015 por €150.000; despesas na compra: IMT €3.500 + Imposto do Selo €1.200 + escritura e registo €800 = €5.500; obras de remodelação: cozinha (2018) €8.000 + casa de banho (2022) €5.000 = €13.000; venda em 2025 por €250.000; comissão da imobiliária €5.000; coeficiente de desvalorização para 2015 (aplicável em 2025): 1,26.

Passo 1 — Valor de aquisição corrigido: €150.000 × 1,26 = €189.000
Passo 2 — Despesas dedutíveis: €5.500 + €13.000 + €5.000 = €23.500
Passo 3 — Mais-valia bruta: €250.000 − €189.000 − €23.500 = €37.500
Passo 4 — Valor tributável (residentes, sem reinvestimento): 50% × €37.500 = €18.750

Passo 5 — IRS estimado (escalão de 37%): €18.750 × 37% ≈ €6.938. Se optasse pela taxa autónoma de 28% (sobre 100%): €37.500 × 28% = €10.500. Neste caso, o englobamento é claramente mais favorável — pouparia cerca de €3.562 de IRS. Se reinvestir o produto em nova HPP: isenção total.

Como declarar no IRS: Anexo G vs Anexo G1

A venda de imóveis deve sempre ser declarada no IRS, mesmo que esteja isento.

Anexo G — para imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989. É aqui que declara o valor de realização, o valor de aquisição, as despesas e as isenções aplicáveis (incluindo reinvestimento). Anexo G1 — para imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Declaração meramente informativa, sem tributação associada.

Quadro 4: identificação do imóvel (artigo matricial, fração)
Campos para valor de realização, data de venda
Campos para valor de aquisição, data de compra
Campos para despesas e encargos
Quadro 5A: declaração de intenção de reinvestimento

Se pretende beneficiar da isenção por reinvestimento, tem de declarar a intenção mesmo que ainda não tenha comprado casa nova. A lei dá 36 meses para concretizar o reinvestimento, mas a intenção deve constar da declaração do ano da venda.

Perguntas frequentes

Pequenas diferenças na estrutura do negócio — como o momento do reinvestimento, o aproveitamento de obras dedutíveis ou a escolha entre englobamento e taxa autónoma — podem significar milhares de euros de diferença.

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