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1c:["$","p","10",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"O valor de aquisição é o preço que pagou quando comprou o imóvel. Se o imóvel foi herdado ou doado, o valor de aquisição corresponde ao VPT à data da herança ou doação."}]
1d:["$","h3","11",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Coeficientes de desvalorização monetária"}]
1e:["$","p","12",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Para refletir a inflação acumulada, a lei permite aplicar um coeficiente de desvalorização monetária ao valor de aquisição. Estes coeficientes são publicados anualmente em Portaria e variam consoante o ano de compra do imóvel."}]
1f:["$","div","13",{"className":"mt-4 rounded-xl border-l-4 border-primary bg-primary/5 px-5 py-4 text-sm leading-relaxed","children":"Para imóveis comprados em 2015, o coeficiente aplicável nas vendas realizadas em 2025 é de 1,26 (confirmar sempre a Portaria em vigor no ano da venda). O coeficiente só se aplica quando o imóvel foi adquirido há mais de 24 meses."}]
20:["$","h3","14",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Despesas dedutíveis"}]
21:["$","ul","15",{"className":"mt-4 flex flex-col gap-2 pl-5 text-muted-foreground marker:text-primary","children":[["$","li","0",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"IMT pago na aquisição"}],["$","li","1",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Imposto do Selo pago na aquisição"}],["$","li","2",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (ampliações, remodelações, beneficiações)"}],["$","li","3",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Comissões de mediação imobiliária pagas na venda (fatura obrigatória)"}],["$","li","4",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Despesas com escritura e registo (certidões, notariado, conservatória)"}],["$","li","5",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Encargos com a valorização do imóvel comprovados por fatura"}]]}]
22:["$","p","16",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"As obras de manutenção corrente (pequenas reparações, pintura de manutenção, substituição de torneiras) não são dedutíveis — apenas obras que acrescentem valor ao imóvel são aceites pela AT."}]
23:["$","h2","17",{"className":"mt-10 text-2xl font-semibold tracking-tight first:mt-0","children":"Como é tributada a mais-valia?"}]
24:["$","h3","18",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Residentes: 50% da mais-valia englobada"}]
25:["$","p","19",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Para os residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é incluída no rendimento tributável e tributada à taxa marginal do IRS que resultar do englobamento."}]
26:["$","p","20",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Alternativamente, o contribuinte pode optar por não englobar e aplicar a taxa autónoma de 28% — mas esta opção aplica-se à totalidade da mais-valia. A lei obriga a calcular ambas as alternativas e escolher a mais favorável."}]
27:["$","h3","21",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Não residentes: 28% sobre a totalidade"}]
28:["$","p","22",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Para não residentes fiscais em Portugal, a mais-valia é tributada à taxa fixa de 28% sobre 100% do valor. O TJUE considerou esta diferença discriminatória para cidadãos da UE/EEE. Desde 2023, os não residentes da UE/EEE podem optar pelas regras aplicáveis aos residentes (50% englobado), desde que declarem os rendimentos globais."}]
29:["$","p","23",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Cidadãos de países fora da UE/EEE mantêm a tributação a 28% sobre 100% da mais-valia."}]
2a:["$","h2","24",{"className":"mt-10 text-2xl font-semibold tracking-tight first:mt-0","children":"Isenções: quando não paga mais-valias"}]
2b:["$","h3","25",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989"}]
2c:["$","p","26",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Imóveis comprados antes de 1989 estão totalmente isentos de mais-valias. Mas tem de declarar a venda no Anexo G1 da declaração de IRS."}]
2d:["$","h3","27",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Reinvestimento em Habitação Própria Permanente (HPP)"}]
2e:["$","p","28",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Esta é a isenção mais comum. Se a casa vendida era a sua habitação própria permanente e reinvestir o produto da venda numa nova HPP, fica isento de IRS sobre as mais-valias."}]
2f:["$","ul","29",{"className":"mt-4 flex flex-col gap-2 pl-5 text-muted-foreground marker:text-primary","children":[["$","li","0",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"O imóvel vendido tem de ser a sua HPP (comprovável pela morada fiscal)"}],["$","li","1",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"O produto da venda deve ser reinvestido na aquisição, construção ou beneficiação de outro imóvel destinado a HPP"}],["$","li","2",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"O reinvestimento pode ocorrer até 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores à venda"}],["$","li","3",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"A intenção de reinvestir deve ser declarada na declaração de IRS do ano da venda"}]]}]
30:["$","div","30",{"className":"mt-4 rounded-xl border-l-4 border-primary bg-primary/5 px-5 py-4 text-sm leading-relaxed","children":"Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional à parte reinvestida. Desde 2012, para beneficiar desta isenção, o contribuinte não pode ter beneficiado da dedução à coleta de juros do crédito habitação do imóvel vendido nos anos anteriores a 2011."}]
31:["$","h3","31",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Contribuintes com 65 anos ou mais (ou pensionistas)"}]
32:["$","p","32",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Podem beneficiar de isenção de mais-valias se o produto da venda da HPP for aplicado num contrato de seguro de vida, num fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização, no prazo de 6 meses após a venda. O capital não pode ser resgatado num período mínimo de 10 anos, exceto por razões excecionais."}]
33:["$","h3","33",{"className":"mt-6 text-lg font-semibold","children":"Amortização de crédito habitação"}]
34:["$","p","34",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Desde 2022, o produto da venda da HPP pode ser usado para amortizar total ou parcialmente o crédito habitação do imóvel adquirido como nova HPP. A isenção aplica-se à parte da mais-valia correspondente ao montante amortizado. O prazo de amortização é de 3 meses após a venda."}]
35:["$","h2","35",{"className":"mt-10 text-2xl font-semibold tracking-tight first:mt-0","children":"Exemplo prático de cálculo passo a passo"}]
36:["$","p","36",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Situação: compra em 2015 por €150.000; despesas na compra: IMT €3.500 + Imposto do Selo €1.200 + escritura e registo €800 = €5.500; obras de remodelação: cozinha (2018) €8.000 + casa de banho (2022) €5.000 = €13.000; venda em 2025 por €250.000; comissão da imobiliária €5.000; coeficiente de desvalorização para 2015 (aplicável em 2025): 1,26."}]
37:["$","ul","37",{"className":"mt-4 flex flex-col gap-2 pl-5 text-muted-foreground marker:text-primary","children":[["$","li","0",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Passo 1 — Valor de aquisição corrigido: €150.000 × 1,26 = €189.000"}],["$","li","1",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Passo 2 — Despesas dedutíveis: €5.500 + €13.000 + €5.000 = €23.500"}],["$","li","2",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Passo 3 — Mais-valia bruta: €250.000 − €189.000 − €23.500 = €37.500"}],["$","li","3",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Passo 4 — Valor tributável (residentes, sem reinvestimento): 50% × €37.500 = €18.750"}]]}]
38:["$","div","38",{"className":"mt-4 rounded-xl border-l-4 border-primary bg-primary/5 px-5 py-4 text-sm leading-relaxed","children":"Passo 5 — IRS estimado (escalão de 37%): €18.750 × 37% ≈ €6.938. Se optasse pela taxa autónoma de 28% (sobre 100%): €37.500 × 28% = €10.500. Neste caso, o englobamento é claramente mais favorável — pouparia cerca de €3.562 de IRS. Se reinvestir o produto em nova HPP: isenção total."}]
39:["$","h2","39",{"className":"mt-10 text-2xl font-semibold tracking-tight first:mt-0","children":"Como declarar no IRS: Anexo G vs Anexo G1"}]
3a:["$","p","40",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"A venda de imóveis deve sempre ser declarada no IRS, mesmo que esteja isento."}]
3b:["$","p","41",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Anexo G — para imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989. É aqui que declara o valor de realização, o valor de aquisição, as despesas e as isenções aplicáveis (incluindo reinvestimento). Anexo G1 — para imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Declaração meramente informativa, sem tributação associada."}]
3c:["$","ul","42",{"className":"mt-4 flex flex-col gap-2 pl-5 text-muted-foreground marker:text-primary","children":[["$","li","0",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Quadro 4: identificação do imóvel (artigo matricial, fração)"}],["$","li","1",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Campos para valor de realização, data de venda"}],["$","li","2",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Campos para valor de aquisição, data de compra"}],["$","li","3",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Campos para despesas e encargos"}],["$","li","4",{"className":"list-disc leading-relaxed","children":"Quadro 5A: declaração de intenção de reinvestimento"}]]}]
3d:["$","div","43",{"className":"mt-4 rounded-xl border-l-4 border-primary bg-primary/5 px-5 py-4 text-sm leading-relaxed","children":"Se pretende beneficiar da isenção por reinvestimento, tem de declarar a intenção mesmo que ainda não tenha comprado casa nova. A lei dá 36 meses para concretizar o reinvestimento, mas a intenção deve constar da declaração do ano da venda."}]
3e:["$","div","44",{"className":"mt-8","children":[["$","h2",null,{"className":"text-2xl font-semibold tracking-tight","children":"Perguntas frequentes"}],["$","$L41",null,{"type":"single","collapsible":true,"className":"mt-4 w-full","children":[["$","$L42","Imóveis herdados pagam mais-valias?",{"value":"Imóveis herdados pagam mais-valias?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Imóveis herdados pagam mais-valias?"}],["$","$L44",null,{"children":"Sim, com particularidades. O valor de aquisição é o VPT à data da herança. O que conta para a isenção pré-1989 é a data em que o imóvel entrou na esfera do herdeiro (data do óbito), não a data de compra original."}]]}],["$","$L42","Qual o prazo de reinvestimento?",{"value":"Qual o prazo de reinvestimento?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Qual o prazo de reinvestimento?"}],["$","$L44",null,{"children":"36 meses após a data da venda. Pode também ter comprado a nova casa até 24 meses antes da venda — conta igualmente para a isenção."}]]}],["$","$L42","Posso amortizar o crédito habitação com o produto da venda e ficar isento?",{"value":"Posso amortizar o crédito habitação com o produto da venda e ficar isento?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Posso amortizar o crédito habitação com o produto da venda e ficar isento?"}],["$","$L44",null,{"children":"Sim, desde 2022. A amortização deve ser feita no prazo de 3 meses após a venda e destinar-se ao crédito habitação da nova HPP. A isenção é proporcional ao montante amortizado."}]]}],["$","$L42","Imóveis comprados antes de 1989 pagam mais-valias?",{"value":"Imóveis comprados antes de 1989 pagam mais-valias?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Imóveis comprados antes de 1989 pagam mais-valias?"}],["$","$L44",null,{"children":"Não pagam — estão totalmente isentos. Mas a venda tem de ser declarada no Anexo G1, mesmo sem qualquer imposto associado."}]]}],["$","$L42","Não residentes pagam mais IRS sobre as mais-valias?",{"value":"Não residentes pagam mais IRS sobre as mais-valias?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Não residentes pagam mais IRS sobre as mais-valias?"}],["$","$L44",null,{"children":"Historicamente sim. Desde 2023, os não residentes da UE/EEE podem optar pelas mesmas regras dos residentes (50% englobado). Para cidadãos fora da UE/EEE, a taxa de 28% sobre 100% mantém-se."}]]}],["$","$L42","Tenho de declarar mesmo se estiver isento?",{"value":"Tenho de declarar mesmo se estiver isento?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Tenho de declarar mesmo se estiver isento?"}],["$","$L44",null,{"children":"Sim, sempre. As coimas por omissão de declaração podem ir de €375 a €22.500."}]]}],["$","$L42","Obras contam como despesa dedutível?",{"value":"Obras contam como despesa dedutível?","children":[["$","$L43",null,{"children":"Obras contam como despesa dedutível?"}],["$","$L44",null,{"children":"Contam, mas apenas obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, com faturas em nome do proprietário — não obras de manutenção corrente."}]]}]]}]]}]
3f:["$","p","45",{"className":"mt-4 leading-relaxed text-muted-foreground","children":"Pequenas diferenças na estrutura do negócio — como o momento do reinvestimento, o aproveitamento de obras dedutíveis ou a escolha entre englobamento e taxa autónoma — podem significar milhares de euros de diferença."}]
40:["$","div",null,{"className":"mt-12 flex flex-col items-start gap-3 rounded-2xl bg-primary px-6 py-8 text-primary-foreground sm:px-8","children":[["$","p",null,{"className":"text-lg font-semibold","children":"Enquanto fazes crescer a tua empresa, o Abilioo trata da burocracia."}],["$","p",null,{"className":"text-sm text-primary-foreground/80","children":"O primeiro Funcionário Digital Inteligente para empresas portuguesas — sem jargão, sem complicações."}],["$","$L4",null,{"href":"/contacto","className":"mt-2 inline-flex items-center rounded-full bg-primary-foreground px-5 py-2.5 text-sm font-medium text-primary transition-opacity hover:opacity-90","children":"Pedir Demonstração"}]]}]
17:[["$","meta","0",{"charSet":"utf-8"}],["$","meta","1",{"name":"viewport","content":"width=device-width, initial-scale=1"}],["$","meta","2",{"name":"theme-color","content":"#373B9E"}]]
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15:{"metadata":[["$","title","0",{"children":"Mais-Valias na Venda de Imóveis: Como Calcular o IRS e Quando Fica Isento | Abilioo"}],["$","meta","1",{"name":"description","content":"Calcule mais-valias na venda de imóveis, conheça as isenções disponíveis e saiba como declarar no IRS. Exemplo prático incluído."}],["$","link","2",{"rel":"manifest","href":"/manifest.json","crossOrigin":"$undefined"}],["$","link","3",{"rel":"canonical","href":"https://abilioo.pt/blog/mais-valias-imoveis-calculo-isencao-irs"}],["$","meta","4",{"name":"mobile-web-app-capable","content":"yes"}],["$","meta","5",{"name":"apple-mobile-web-app-title","content":"Abilioo"}],["$","meta","6",{"name":"apple-mobile-web-app-status-bar-style","content":"black-translucent"}],["$","meta","7",{"property":"og:title","content":"Mais-Valias na Venda de Imóveis: Como Calcular o IRS e Quando Fica Isento"}],["$","meta","8",{"property":"og:description","content":"Calcule mais-valias na venda de imóveis, conheça as isenções disponíveis e saiba como declarar no IRS. Exemplo prático incluído."}],["$","meta","9",{"property":"og:url","content":"https://abilioo.pt/blog/mais-valias-imoveis-calculo-isencao-irs"}],["$","meta","10",{"property":"og:site_name","content":"Abilioo"}],["$","meta","11",{"property":"og:locale","content":"pt_PT"}],["$","meta","12",{"property":"og:image","content":"https://abilioo.pt/og-image.png"}],["$","meta","13",{"property":"og:type","content":"article"}],["$","meta","14",{"property":"article:published_time","content":"2026-03-21"}],["$","meta","15",{"name":"twitter:card","content":"summary_large_image"}],["$","meta","16",{"name":"twitter:title","content":"Mais-Valias na Venda de Imóveis: Como Calcular o IRS e Quando Fica Isento"}],["$","meta","17",{"name":"twitter:description","content":"Calcule mais-valias na venda de imóveis, conheça as isenções disponíveis e saiba como declarar no IRS. Exemplo prático incluído."}],["$","meta","18",{"name":"twitter:image","content":"https://abilioo.pt/og-image.png"}],["$","link","19",{"rel":"icon","href":"/favicon.ico","type":"image/x-icon","sizes":"16x16"}],["$","link","20",{"rel":"icon","href":"/icons/icon-192x192.png","sizes":"192x192","type":"image/png"}],["$","link","21",{"rel":"icon","href":"/icons/icon-512x512.png","sizes":"512x512","type":"image/png"}],["$","link","22",{"rel":"apple-touch-icon","href":"/icons/apple-touch-icon.png"}],["$","$L45","23",{}]],"error":null,"digest":"$undefined"}
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